LearnHouse

早懂晚懂都是要懂-公設比

早懂晚懂都是要懂,買房是人生必經的路,網路資訊一大堆,很多看了還是似懂非懂
因此就整理一篇我自己看得懂的 = =
以下資訊是來自網路上的資料蒐集並摘要其重要部分:
主要資料來源:不動產估價~10分鐘搞懂公設比(理論篇)-75

何謂『公共設施』:依據內政部營建署解釋:公寓大廈的公共設施部分即指其共用部分,包括住戶共同使用之設施,如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等;但不包括約定共用部分的面積。

而且「公共設施」一般可細分為大公與小公:

1.大公:全社區都會使用到的空間,包括社區門廳管理員室庭院樓梯間地下避難室運動與遊樂設施水電設備等,由全社區的所有權人持分。

2.小公:僅供社區某些特定人使用的空間,例如社區內有分棟別,同棟共用之電梯間通道走道門廳等,需由同棟住戶持分,這個部份就稱為小公。
因為個人所持有之小公面積不同,所以同一社區的公設比,不一定每戶都是一樣的。

而建物登記謄本中建物標示部所載明的建物面積坪數包括了三部份:

1.主建物;2.附屬建物;3.共有部份。如下圖所示:

公設比計算:依據內政部營建署解釋:「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數=公設比」。
目前停車位的產權登記方式,除有獨立產權之車位外,大部分仍合併於社區共有部分
因此一般公設比之計算為「共有部分(扣除車位面積)/《主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)》=公設比」

所以上圖之權狀公設比即為:

共有部分面積為:120.39㎡    (13,527.06㎡ × 89/10000 ≒ 120.39㎡)  89/10000為權狀上權力範圍的比率,上圖被很多東西圖章蓋住了又印不清楚,在這裡說明一下
所以公設比為120.39/(265.53 + 63.43 + 120.39) × 100% ≒ 26.79%

下圖是車位合併於公設之情況

其計算方式如下:
共有部分(含車位)面積為:182.02㎡,車位面積為114.79㎡
(3,819.93㎡ × 176/10000 + 3,979.52㎡ × 3/104 ≒ 182.02㎡)
其公設比為(182.02 - 114.79)/《(171.24 + 0 + (182.02 - 114.79)》 × 100%≒ 28.19%

至於怎樣是合理的公設比,就看個人的需求了,如果你想要有一個很奢華的公共設施,有SPA、游泳池、健身房、休閒聽之類的,那公設比就一定很高,而且還要支付龐大的管理費。本人是覺得這些奢侈的東西對小資來講沒有很必要,因為上班完後下班都累死了,根本不會想去用這些東西。

另外建築法基於消防安全,規定8樓以上大樓須強制設置「雙安全梯」,緊急升降梯梯間也必須設置獨立出入口的排煙室,以避免所謂的煙囪效應,所以新蓋大樓的公設通常都會很高。

以下是不同房屋類型普遍的公設比:

最後補充說明計算房屋總坪數:※面積單位換算1平方公尺=0.3025坪。

參考文獻:
http://www.land.chcg.gov.tw/mediafile/fdownload/824/890/2012-5-1-9-13-4-890.pdf
http://www.coco-in.net/thread-3985-1-1.html

posted by admin in 投資理財 and have No Comments

Place your comment

Please fill your data and comment below.
Name
Email
Website
Your comment